Kolakas tuleb

Kõik märgid näitavad, et kinnisvaraturul on tulemas ränk hinnamuutus, kirjutab Grand Kinnisvara juht Marek Kerna.Eestlased on kinnisvarausku rahvas. Seda usku on taasiseseisvumise 25 aasta jooksul kõigutatud kaks korda, aastatel 1998 ja 2007.

Kuna magalarajooni, eriti Lasnamäe kortereid, võib likviidsuse poolest pidada turuindikaatoriks („põhinimekirja aktsiaks“), siis võiks vaatluse alla võtta keskmise ühetoalise magalarajooni korteri hinna tekkimise ajaloo.

1992. aastat võib pidada Eesti kinnisvaraturu sünniaastaks. Ühetoaline magalakorter maksis siis umbes 10 000 krooni. Võrdluseks, uus mobiiltelefon maksis 12 000 krooni.

1998. aastal, kui tuli esimene majandussurutis, jäi kinnisvara hinnatõus pidama. Sama korter maksis siis juba 100 000 krooni. Kuue aastaga märkimisväärne tõus.

Kuni 2001. aastani püsisid hinnad stabiilsed ja siis algas uus tõus, mis kestis aastani 2007. Uueks tipuks saavutati ligikaudu 700 000 krooni. Jällegi märkimisväärne tõus: need omanikud, kes soetasid korteri 100 000 krooniga, võisid rahul olla.

2007 suvel algas järjekordne majandussurutis, kinnisvarahindade tõus peatus ning algas sujuv langus. Järgneva kahe aastaga langesid hinnad pea 50%. 2009 maksis seesama Lasnamäe korter kõigest umbes 450 000 krooni.

Euro tuleku ja muude ootuste tulemusel hakkasid hinnad 2011 vaikselt üles ronima ja aastaks 2017 maksis vaatlusalune korter juba umbes 55 000 eurot ehk siis vanas vääringus 800 000 krooni.

Igale tõusule järgneb langus

Eesti kinnisvaraturg on tsükliline ja turbulentsuse poolest hämmastav. Igale tõusule järgneb seisak või suurem langus. Mida kõrgemaks kinnisvarahinnad tõusevad, seda valusam on pärast langus. Kõik märgid näitavad, et tulemas on uus hindade korrektsioon. Ka ajaliselt kõik klapib.

Teine indikaator on uuselamute kvaliteet ja hind. Kuni 2007. aastani ehitatud korterelamud meenutasid enamjaolt masstoodangut, mille puhul ei pööratud üldse tähelepanu energiasäästlikkusele. Järelturul liigub selliseid eelmise ajastu kortereid hulgi ja neid püütakse serveerida uuselamukorteritena.

Viimasel ajal on uuselamute müügikuulutused muutunud väga agressiivseks. Neid võib leida igalt poolt portaalide päisetest ja uudisvoogude vahelt. Pole unustatud ka kaubanduskeskuste müügibokse ja loomulikult sotsiaalkanaleid. Kokkuvõtteks võiks tsiteerida ühe kommunikatsioonispetsialisti ütlust: „Mida agressiivsemad on kinnisvara müügikuulutused, seda suurem jama on meid ees ootamas.“

Eesti Panga president 03.mai 2018 (8 kuud hiljem) Riigikogu istungil:

"Eestis tegutsevad pangad on tugevad ning riskid väiksed, kuid siiski võib olla ohuks Põhjamaade kinnisvarahindade võimalik järsk langus, kuna meie pangad on Põhjamaade pangad. Teine võimalik risk on tema sõnul kasvava kindlustunde ja palkade ning madalate intressimäärade loodud soodne pinnas kinnisvaramulliks. Kolmanda riskina nimetas ta suurt nõudlust kinnisvaraturul, mis võib koondada tööjõu ja kapitali ajutiselt paariks aastaks ehitussektorisse."